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Cerramiento de Terrazas en Comunidades de Vecinos

Cerramiento de terrazasCerramiento de Terrazas en Comunidades de Vecinos

Resulta cada vez más habitual el acristalamiento de terrazas y áticos para ganar espacio en las viviendas de una Comunidad de Propietarios. Antes de proceder a este tipo de obras es necesario conocer la normativa para no actuar ilegalmente.

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal regula todas las actuaciones relacionadas con las estructuras que implican una modificación de la fachada del inmueble y del aspecto externo del edificio.

Consentimiento unánime de la Comunidad de Vecinos

Aplicando la Ley, si un vecino decide cerrar o acristalar la terraza deberá contar con el consentimiento unánime de la comunidad de vecinos, y el proyecto deberá ser aprobado en Junta de Propietarios para que conste en acta.

Existen tres casos en que el vecino no necesita el consentimiento de la comunidad de vecinos para realizar el cerramiento de la terraza:

  • Si en los Estatutos de la Comunidad, o a través de un acuerdo aprobado en Junta de Propietarios y escrito en el libro de actas, está contemplado el consentimiento de la comunidad de vecinos para el acristalamiento de terrazas y áticos en cualquier vivienda. Aunque en este caso no se necesite al consentimiento de los vecinos, el vecino deberá informar al presidente de la comunidad de la realización de la obra.
  • Si el cerramiento o acristalamiento de la terraza se realiza con anterioridad a la existencia de la comunidad.
  • Si con anterioridad otros vecinos han realizado el cerramiento de sus terrazas, no existirá ningún problema para que el vecino obtenga el consentimiento, pero si aun así no se lograra, el vecino podrá exigir argumentaciones válidas por parte de la Junta de Propietarios. Pudiera ser que el nuevo acristalamiento genere problemas de visibilidad a otros vecinos mientras que los anteriores no los han generado. Si el vecino no consigue el consentimiento y considera errónea la decisión de la Junta de Propietarios porque está vulnerando el derecho de igualdad y el principio de no discriminación entre los propietarios, podrá llevar el asunto a los tribunales con muchas posibilidades de ganarlo.

Incumplimiento

Si un vecino necesita el consentimiento de la comunidad de vecinos para realizar el cerramiento/acristalamiento de la terraza y no lo obtiene, y aún y todo realiza dicho cerramiento, la comunidad de vecinos puede obligarle a “deshacer” la reforma y devolver la terraza a su estado anterior, pudiendo demandarle por vía judicial en el caso de que se niegue a hacerlo.

Los Tribunales han dictado que una Comunidad de Propietarios no podrá exigir al vecino “deshacer” la reforma, si durante años no ha ejercido ninguna acción contra él ya que se considera una aceptación tácita del hecho.

Permiso del Ayuntamiento

Una vez obtenido el consentimiento de la comunidad de vecinos se aconseja solicitar el permiso al Ayuntamiento. Para ello hay que presentar el consentimiento de los vecinos que aparecerá reflejado en el Libro de Actas o en los Estatutos de la Comunidad.

El permiso del Ayuntamiento no es obligatorio pero se recomienda tenerlo por si en un futuro la Administración decide intervenir o por si se presentan problemas con otros propietarios.

 

Plusvalía en la Venta de una Vivienda

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Plusvalía en la Venta de una Vivienda

¿Qué es la Plusvalía?

Es un impuesto municipal que el propietario de una vivienda tiene que pagar por realizar la venta de la misma. Este impuesto es sobre el incremento del valor de la vivienda durante el período transcurrido desde su compra hasta su venta. Aunque este impuesto es conocido Plusvalía Municipal, su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Reglamentación

En los artículos 104 al 110 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLHL) aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, se establece el método de cálculo para determinar el importe del impuesto. Para ello los Ayuntamientos aplican el sistema cálculo con los coeficientes previstos en su Ordenanza Fiscal y sobre el último valor catastral del suelo que obre en su poder. Es decir, para calcular el Impuesto de Plusvalía se toma el valor catastral de la vivienda en el año de la venta y se compara con el del año de la compra, la diferencia de valor entre cada año se multiplica por los metros de la vivienda. Si esto lo trasladamos a la situación actual de crisis y la fuerte bajada de precios en al ámbito inmobiliario resulta injusto, porque lo que actualmente sucede es que las viviendas compradas hace varios años en el momento álgido de la burbuja se venden hoy en día a un precio bastante inferior al de su compra. Si se tiene en cuenta que los valores catastrales están siendo incrementados en los últimos años, el propietario se encuentra que al vender su vivienda tiene que pagar la Plusvalía Municipal cuando realmente no ha obtenido beneficio alguno en el incremento del valor de la misma. Es decir, no existe proporción entre el incremento del valor catastral y la “posible” ganancia patrimonial que el propietario obtiene en la venta de su vivienda. La Ley dice que el “valor” de un inmueble no es lo mismo que su “precio”, es decir si se vende un inmueble por un precio inferior al de su compra esto no significa que el inmueble haya perdido su valor. En este sentido el importe del impuesto nunca puede descender y siempre se produce un resultado positivo recaudatorio para la Administración Municipal y los Ayuntamientos están aplicando este Impuesto sin tener en cuenta los principios de equidad, justicia y capacidad económica. Esta Plusvalía Municipal no sólo se aplica en la venta de viviendas sino también en las herencias y donaciones de las mismas.

Impugnación

Si como consecuencia de la transmisión, el sujeto pasivo (propietario) del Impuesto (Plusvalía) no ha obtenido ganancia patrimonial, es decir ha vendido la propiedad con pérdidas (por debajo de su precio de compra), podrá recurrir dicho Impuesto a los Tribunales. Para ello el sujeto pasivo deberá aportar la escritura de compraventa del inmueble, en ella aparecerá el precio pagado en el momento de adquirir el inmueble y la cantidad obtenida en la venta.

En los casos de autoliquidación de la Plusvalía municipal (el propietario es quien presenta el modelo y calcula el Impuesto), el plazo de prescripción para poder reclamar es de 4 años, por lo que se recomienda esperar a ver cómo evolucionan las sentencias. En cambio, en los casos de liquidaciones (el Ayuntamiento es quien calcula el Impuesto), el plazo para reclamar es de un mes desde su recepción, pasado ese plazo prescribe y no se puede hacer nada.

Problemas de Humedades en las Comunidades de Vecinos

Problemas de Humedades en las Comunidades de Vecinos

Las humedades en las Comunidades de Propietarios suele ser un problema bastante común al no saber en algunos casos quién debe hacerse cargo de la reparación de las mismas. A continuación se exponen algunos de los posibles casos de humedades:

Terrazas de uso privativo que hacen de cubierta del edificio

Según el artículo 396 del Código Civil, tienen la consideración de elementos comunes las terrazas, las cubiertas y sus elementos estructurales. Se entiende por elementos estructurales a la capa de impermeabilización o tela asfáltica.

El propietario de la terraza está obligado a realizar el mantenimiento, limpieza de la misma, así como vigilar los sumideros… por el hecho de que tiene atribuido su uso privativo aunque sea un bien común.

Para este tipo de humedades, el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que si las filtraciones son causadas por problemas en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, mientras los Estatutos de la Comunidad no digan lo contrario, será la comunidad de propietarios la responsable de las reparaciones como obras de conservación y mantenimiento del edificio. En cambio, si las humedades vienen causadas por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, será el propietario de la misma el encargado de las reparaciones que serán costeadas por él.

Suelo

Según el artículo 396 del Código Civil, las canalizaciones son generales hasta la entrada en el espacio privativo de la vivienda o cuando estando dentro de un espacio privativo dan servicio a más de un propietario.

En caso de humedades, si tienen su origen en un defecto, rotura o avería en la parte comunitaria de la tubería, bien porque se encuentre en una zona común o porque estando dentro de una propiedad particular da servicio a más de un propietario, será la comunidad de propietarios la encargada de las reparaciones. En cambio, si la avería se encuentra en la parte privativa de la tubería y sólo da servicio a su propietario, será el propietario en cuestión el encargado de las reparaciones que serán costeadas por él.

Garaje, Trasteros y Sótano

Es necesario conocer el origen de las inundaciones mediante el informe pericial para saber cómo actuar. Si se trata de un defecto en la red municipal, será el Ayuntamiento el que realice las reparaciones necesarias, proceda a la limpieza de las zonas comunes afectadas y arregle los daños causados. Si el daño es causado por una mala conservación de la red de saneamiento privativa obstruyéndose por ello las conducciones e incluso bombas o válvulas de retención, entonces será la comunidad de propietarios la responsable de las reparaciones necesarias.

Fachada

Según el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, si las filtraciones de humedad en fachada afectan a los elementos estructurales del edificio la garantía será de 10 años y si no afectan será de 3 años.

A tener en cuenta

Ante cualquier daño por humedades es importante que previamente un técnico elabore un informe para conocer las causas de las mismas y así poder actuar consecuentemente, se aconseja realizar los siguientes pasos:

  • Un experto debe realizar un análisis profundo de la humedad para conocer su naturaleza.
  • Se debe realizar un informe técnico validado por expertos para que se pueda buscar una solución al problema.
  • Se debe llegar a un acuerdo entre las partes afectadas.

Es importante que las comunidades de propietarios realicen labores de mantenimiento periódicas para evitar algunos de los daños comentados anteriormente, y así mantener el edificio en perfecto estado de conservación y mantenimiento.

Patios en Comunidades de Propietarios

patioPatios en Comunidades de Propietarios

Existen dos tipos de patios en las Comunidades de Propietarios:

  • Patios Interiores,   o   también llamados patios de luces, son espacios de tamaño reducido   y de uso individual.
  • Patios de espacio más amplio  con  piscinas  o  zonas  ajardinadas que pertenecen a la Comunidad de Propietarios y que pueden ser usados por las personas que viven en la Comunidad.

Patios interiores

Son pequeños patios a los que sólo se puede acceder por medio de las viviendas de los pisos de la planta baja de la Comunidad. Los patios interiores son un bien común de la Comunidad pero de propiedad privada y el propietario deberá permitir el acceso a su interior a personal destinado al mantenimiento del edificio. En estos patios discurren las cañerías de agua y electricidad, así como cables de teléfono o antenas de TV.

Tendederos

Aunque normalmente no se suele indicar en los Estatutos de la Comunidad, son en éstos donde se permite o no la instalación de tendederos en los patios interiores. Si los Estatutos no dicen nada, suele ser habitual la colocación de tendederos ya que éstos no afectan ni a la seguridad ni a la estructura del inmueble, por lo que no se infringe el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Las normas de la Comunidad establecen cómo será el uso de estos patios interiores, de uso común o de uso exclusivo:

Uso común

En este caso, los vecinos de la planta baja no podrán hacer uso del patio como parte de la vivienda particular y no estarán obligados a su mantenimiento y limpieza, es decir, se deberá asignar a una persona para que se encargue de esta tarea.

Uso exclusivo

En este caso, los vecinos de la planta baja tienen derecho a disfrutar del patio pero tienen la obligación de conservarlo en perfecto estado, es decir, no podrán modificar la configuración del mismo colocando muebles, techados, cerramientos, toldos, pintando… sin el consentimiento unánime de la Comunidad. Tampoco podrán realizar actividades que ocasionen ruido y que puedan molestar al resto de vecinos.

Patios de uso común

Son patios amplios que suelen contar con piscina o zona ajardinada, y pueden ser usados por los vecinos de la Comunidad. Estos patios se rigen por unas normas de comportamiento recogidas tanto en los Estatutos de la Comunidad, como en la Ley de Propiedad Horizontal. Como cualquier otro elemento común, estos patios deben cuidarse y no se deben realizar en ellos actividades que puedan molestar al resto de vecinos o que supongan un deterioro de los mismos.

 

Medidas de Prevención de Incendios en las Comunidades de Propietarios

Medidas de Prevención de Incendios en las Comunidades de Propietarios

Es importante conocer la Normativa vigente, establecida por el Código Técnico de la Edificación y por su Documento Básico SI de Seguridad para evitar la formación de incendios en las Comunidades de Propietarios.

De esta forma se podrán conocer qué tipo de medidas de seguridad pueden establecerse en el edificio según sus características estructurales; y los instrumentos que se pueden instalar para prevenir o detectar la presencia del fuego en función de los metros cuadrados del edificio, tales como:

  • Extintores portátiles y bocas de incendio
  • Luces de emergencia
  • Señalización luminiscente de salidas de emergencia.
  • Hidratantes
  • Puertas ignífugas
  • Detectores de humo
  • Detectores de humo y fuego en el interior de las viviendas (no obligatorio). Coste aproximado de 30 €.

Principales causas de incendios en Comunidades de Vecinos

La mayor parte de los incendios ocasionados en Comunidades de Vecinos se deben a:

  • Utilización de mecanismos obsoletos de calefacción (chimeneas, braseros…)  que provoquen una mala combustión y la generación de monóxido de carbono (gas que puede producir la muerte).
  • Deficiente estado de la red eléctrica, no se cumple con el Reglamento de Baja Tensión (REBT), lo que puede provocar cortocircuitos.

Empresas de Instalación de Sistemas contra Incendios

Puede resultar interesante contratar los servicios de una empresa de instalación de sistemas contra incendios. Estas empresas deben realizar obligatoriamente una inspección anual del edificio y así garantizar toda la protección que la comunidad de vecinos necesita.

 Altura de Evacuacprevencion-de-incendiosión

Será obligatoria la existencia de al menos una boca de incendio o hidratante exterior si la superficie total construida de la Comunidad de Propietarios se encuentra entre los 5.000 y los 10.000 m2.

Se necesitará una instalación automática de extinción si la altura de evacuación de la Comunidad de Vecinos supera los 80 metros. Será necesaria la incorporación de un ascensor de emergencia si en cada planta la altura de evacuación supera los 28 metros.

Cuando la altura de evacuación de la Comunidad de Propietarios supera el tope de 50 metros serán obligatorias las alarmas de detección de incendios.

¿Qué hacer con un vecino ruidoso?

El 70% de los problemas que se viven en las Comunidades de Propietarios vienen provocados por el ruido producido por algunos vecinos: fiestas a horas intempestivas, ladridos de perros, gritos por discusiones…

Legislación

La Ley estatal 37/2003 de 17 de Noviembre regula todo lo relacionado con el ruido y la contaminación acústica.

Las legislaciones europeas establecen que el nivel de ruido permitido es de 65 decibelios de día y 55 decibelios de noche.

¿Qué hacer con un vecino ruidoso?

Cada vez se van degradando más los principios elementales de convivencia, esto hace que los problemas producidos por el ruido no tengan fácil solución. A continuación se detallan los pasos que se deben realizar cuando se tenga en la Comunidad un vecino ruidoso:

  • De manera cordial acercarse al vecino con el que se tenga el problema y hablar con él.
  • Si el problema persiste y el vecino continúa en la misma actitud, el Presidente deberá hablar con él.
  • Si aún así el problema no se soluciona, se acudirá directamente a la policía; el atestado policial acreditará la existencia de una actividad perturbadora. De esta manera la Comunidad conocerá si los ruidos constituyen una violación de la normativa municipal de cara a una posible demanda.
  • Si aún así el problema no se soluciona, el Presidente deberá entregar al vecino ruidoso un escrito en el que se le solicite el cese de la actividad que está molestando a los vecinos.
  • Si los ruidos no cesan, el Presidente deberá convocar una Junta Extraordinaria con el fin de que toda la Comunidad presione al vecino ruidoso.
  • La última opción es demandar al vecino problemático acudiendo a la justicia. Este procedimiento se conoce como “acción de cesación” y tiene como objetivo lograr una sentencia que condene al demandado a cesar en la conducta. Si el caso es grave, la sentencia puede conllevar la prohibición del uso de la vivienda por un período de hasta tres años.

En el caso de que se demuestre que los ruidos vienen provocados por un defecto constructivo y que el demandado no está cometiendo ninguna infracción, la constructora tendrá la obligación de solucionar el problema de los ruidos producidos.

Qué son los Complejos Inmobiliarios Privados

¿Qué son los Complejos Inmobiliarios Privados?

Son comunidades de propietarios identificadas en el Régimen de Propiedad Horizontal como urbanizaciones privadas. A estos complejos se les suele denominar comunidad con sub-comunidades. Por ejemplo: Si un complejo se compone de dos bloques de edificios, el complejo será la comunidad principal y cada bloque será una sub-comunidad.

Requisitos

El régimen especial de la propiedad se aplicará a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

  • Que el complejo esté integrado por dos o más edificios o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
  • Que los titulares de estas viviendas o locales participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios.

Tipos de Complejos Inmobiliarios Requisitos

– Comunidad única, como un edificio de propiedad horizontal. Se rigen por el artículo 396 del Código Civil, por la Ley de Propiedad Horizontal y por sus Estatutos.

– Agrupación de comunidades preexistentes de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Se rigen por la misma normativa que los que adoptan la forma de comunidad única, pero con las siguientes peculiaridades:

  • El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada podrá ser otorgado bien por el propietario único del complejo o bien    por los presidentes de todas las comunidades que lo integran. En este segundo caso debe existir autorización por acuerdo mayoritario de las respectivas juntas de propietarios.
  • El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de todos sus elementos: instalaciones, servicios, etc…También contendrá la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas que estarán obligadas a contribuir en los gastos generales de la comunidad agrupada. Tanto el título constitutivo como los estatutos de la comunidad agrupada deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
  • La Junta de Propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación en representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
  • Si para la adopción de acuerdos se necesita mayoría cualificada, se tendrá que obtener previamente la mayoría de cada Junta de Propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
  • No será necesario constituir el Fondo de Reserva, salvo que se acuerde lo contrario en la Junta de Propietarios.
  • Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente tendrán competencia sobre los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes y sus acuerdos no podrán menoscabar las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios que integran el complejo.

–  Otras formas jurídicas admisibles en Derecho que libremente acuerden los propietarios. Se rigen por los pactos establecidos entre sí por los propietarios y supletoriamente por la Ley de Propiedad Horizontal.

 

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