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Patios en Comunidades de Propietarios

patioPatios en Comunidades de Propietarios

Existen dos tipos de patios en las Comunidades de Propietarios:

  • Patios Interiores,   o   también llamados patios de luces, son espacios de tamaño reducido   y de uso individual.
  • Patios de espacio más amplio  con  piscinas  o  zonas  ajardinadas que pertenecen a la Comunidad de Propietarios y que pueden ser usados por las personas que viven en la Comunidad.

Patios interiores

Son pequeños patios a los que sólo se puede acceder por medio de las viviendas de los pisos de la planta baja de la Comunidad. Los patios interiores son un bien común de la Comunidad pero de propiedad privada y el propietario deberá permitir el acceso a su interior a personal destinado al mantenimiento del edificio. En estos patios discurren las cañerías de agua y electricidad, así como cables de teléfono o antenas de TV.

Tendederos

Aunque normalmente no se suele indicar en los Estatutos de la Comunidad, son en éstos donde se permite o no la instalación de tendederos en los patios interiores. Si los Estatutos no dicen nada, suele ser habitual la colocación de tendederos ya que éstos no afectan ni a la seguridad ni a la estructura del inmueble, por lo que no se infringe el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Las normas de la Comunidad establecen cómo será el uso de estos patios interiores, de uso común o de uso exclusivo:

Uso común

En este caso, los vecinos de la planta baja no podrán hacer uso del patio como parte de la vivienda particular y no estarán obligados a su mantenimiento y limpieza, es decir, se deberá asignar a una persona para que se encargue de esta tarea.

Uso exclusivo

En este caso, los vecinos de la planta baja tienen derecho a disfrutar del patio pero tienen la obligación de conservarlo en perfecto estado, es decir, no podrán modificar la configuración del mismo colocando muebles, techados, cerramientos, toldos, pintando… sin el consentimiento unánime de la Comunidad. Tampoco podrán realizar actividades que ocasionen ruido y que puedan molestar al resto de vecinos.

Patios de uso común

Son patios amplios que suelen contar con piscina o zona ajardinada, y pueden ser usados por los vecinos de la Comunidad. Estos patios se rigen por unas normas de comportamiento recogidas tanto en los Estatutos de la Comunidad, como en la Ley de Propiedad Horizontal. Como cualquier otro elemento común, estos patios deben cuidarse y no se deben realizar en ellos actividades que puedan molestar al resto de vecinos o que supongan un deterioro de los mismos.

 

Medidas de Prevención de Incendios en las Comunidades de Propietarios

Medidas de Prevención de Incendios en las Comunidades de Propietarios

Es importante conocer la Normativa vigente, establecida por el Código Técnico de la Edificación y por su Documento Básico SI de Seguridad para evitar la formación de incendios en las Comunidades de Propietarios.

De esta forma se podrán conocer qué tipo de medidas de seguridad pueden establecerse en el edificio según sus características estructurales; y los instrumentos que se pueden instalar para prevenir o detectar la presencia del fuego en función de los metros cuadrados del edificio, tales como:

  • Extintores portátiles y bocas de incendio
  • Luces de emergencia
  • Señalización luminiscente de salidas de emergencia.
  • Hidratantes
  • Puertas ignífugas
  • Detectores de humo
  • Detectores de humo y fuego en el interior de las viviendas (no obligatorio). Coste aproximado de 30 €.

Principales causas de incendios en Comunidades de Vecinos

La mayor parte de los incendios ocasionados en Comunidades de Vecinos se deben a:

  • Utilización de mecanismos obsoletos de calefacción (chimeneas, braseros…)  que provoquen una mala combustión y la generación de monóxido de carbono (gas que puede producir la muerte).
  • Deficiente estado de la red eléctrica, no se cumple con el Reglamento de Baja Tensión (REBT), lo que puede provocar cortocircuitos.

Empresas de Instalación de Sistemas contra Incendios

Puede resultar interesante contratar los servicios de una empresa de instalación de sistemas contra incendios. Estas empresas deben realizar obligatoriamente una inspección anual del edificio y así garantizar toda la protección que la comunidad de vecinos necesita.

 Altura de Evacuacprevencion-de-incendiosión

Será obligatoria la existencia de al menos una boca de incendio o hidratante exterior si la superficie total construida de la Comunidad de Propietarios se encuentra entre los 5.000 y los 10.000 m2.

Se necesitará una instalación automática de extinción si la altura de evacuación de la Comunidad de Vecinos supera los 80 metros. Será necesaria la incorporación de un ascensor de emergencia si en cada planta la altura de evacuación supera los 28 metros.

Cuando la altura de evacuación de la Comunidad de Propietarios supera el tope de 50 metros serán obligatorias las alarmas de detección de incendios.

¿Qué hacer con un vecino ruidoso?

El 70% de los problemas que se viven en las Comunidades de Propietarios vienen provocados por el ruido producido por algunos vecinos: fiestas a horas intempestivas, ladridos de perros, gritos por discusiones…

Legislación

La Ley estatal 37/2003 de 17 de Noviembre regula todo lo relacionado con el ruido y la contaminación acústica.

Las legislaciones europeas establecen que el nivel de ruido permitido es de 65 decibelios de día y 55 decibelios de noche.

¿Qué hacer con un vecino ruidoso?

Cada vez se van degradando más los principios elementales de convivencia, esto hace que los problemas producidos por el ruido no tengan fácil solución. A continuación se detallan los pasos que se deben realizar cuando se tenga en la Comunidad un vecino ruidoso:

  • De manera cordial acercarse al vecino con el que se tenga el problema y hablar con él.
  • Si el problema persiste y el vecino continúa en la misma actitud, el Presidente deberá hablar con él.
  • Si aún así el problema no se soluciona, se acudirá directamente a la policía; el atestado policial acreditará la existencia de una actividad perturbadora. De esta manera la Comunidad conocerá si los ruidos constituyen una violación de la normativa municipal de cara a una posible demanda.
  • Si aún así el problema no se soluciona, el Presidente deberá entregar al vecino ruidoso un escrito en el que se le solicite el cese de la actividad que está molestando a los vecinos.
  • Si los ruidos no cesan, el Presidente deberá convocar una Junta Extraordinaria con el fin de que toda la Comunidad presione al vecino ruidoso.
  • La última opción es demandar al vecino problemático acudiendo a la justicia. Este procedimiento se conoce como “acción de cesación” y tiene como objetivo lograr una sentencia que condene al demandado a cesar en la conducta. Si el caso es grave, la sentencia puede conllevar la prohibición del uso de la vivienda por un período de hasta tres años.

En el caso de que se demuestre que los ruidos vienen provocados por un defecto constructivo y que el demandado no está cometiendo ninguna infracción, la constructora tendrá la obligación de solucionar el problema de los ruidos producidos.

Qué son los Complejos Inmobiliarios Privados

¿Qué son los Complejos Inmobiliarios Privados?

Son comunidades de propietarios identificadas en el Régimen de Propiedad Horizontal como urbanizaciones privadas. A estos complejos se les suele denominar comunidad con sub-comunidades. Por ejemplo: Si un complejo se compone de dos bloques de edificios, el complejo será la comunidad principal y cada bloque será una sub-comunidad.

Requisitos

El régimen especial de la propiedad se aplicará a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

  • Que el complejo esté integrado por dos o más edificios o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
  • Que los titulares de estas viviendas o locales participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios.

Tipos de Complejos Inmobiliarios Requisitos

– Comunidad única, como un edificio de propiedad horizontal. Se rigen por el artículo 396 del Código Civil, por la Ley de Propiedad Horizontal y por sus Estatutos.

– Agrupación de comunidades preexistentes de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Se rigen por la misma normativa que los que adoptan la forma de comunidad única, pero con las siguientes peculiaridades:

  • El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada podrá ser otorgado bien por el propietario único del complejo o bien    por los presidentes de todas las comunidades que lo integran. En este segundo caso debe existir autorización por acuerdo mayoritario de las respectivas juntas de propietarios.
  • El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de todos sus elementos: instalaciones, servicios, etc…También contendrá la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas que estarán obligadas a contribuir en los gastos generales de la comunidad agrupada. Tanto el título constitutivo como los estatutos de la comunidad agrupada deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
  • La Junta de Propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación en representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
  • Si para la adopción de acuerdos se necesita mayoría cualificada, se tendrá que obtener previamente la mayoría de cada Junta de Propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
  • No será necesario constituir el Fondo de Reserva, salvo que se acuerde lo contrario en la Junta de Propietarios.
  • Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente tendrán competencia sobre los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes y sus acuerdos no podrán menoscabar las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios que integran el complejo.

–  Otras formas jurídicas admisibles en Derecho que libremente acuerden los propietarios. Se rigen por los pactos establecidos entre sí por los propietarios y supletoriamente por la Ley de Propiedad Horizontal.

 

Procedimientos de Daños Constructivos: Falta de Mantenimiento

Procedimientos de Daños Constructivos: Falta de Mantenimiento

Es importante que la Comunidad de Propietarios se encuentre en perfecto estado de limpieza y mantenimiento para que en caso de tener que reparar los posibles daños constructivos que aparezcan, los peritos no utilicen como excusa un descuido o falta de mantenimiento del edificio. Es decir, en estas situaciones lo que suele ocurrir es que aun sabiendo que el daño producido es motivado por un defecto constructivo, los peritos alegan que es motivado por una falta de mantenimiento como argumento para exonerarse de responsabilidad. Por este motivo es muy importante no descuidar la limpieza, repaso y mantenimiento de las instalaciones y elementos de la comunidad ya que puede ser perjudicial a la hora de que un juez en sentencia quite daños o incluso absuelva a los demandados.

Se aconseja tener en los presupuestos de la Comunidad una partida destinada a la limpieza y mantenimiento del edificio. Este mantenimiento debe constar en el Libro de Mantenimiento de comunidades entregado por la promotora junto al Libro del Edificio. Según la Ley de Ordenación de la Edificación es obligatorio que el promotor entregue estos libros a la Comunidad de Propietarios.

Mantenimiento

El mantenimiento del edificio debe ser realizado por empresas especializadas y las tareas a realizar suelen ser entre otras:

  • Limpiar sumideros con frecuencia.
  • Limpiar canalones de cubierta y recogida de aguas.
  • Repasar con pintura antióxido los elementos metálicos.
  • Restaurar y reponer los elementos removibles.
  • Verificar y controlar el estado de las instalaciones con las inspecciones reglamentarias.

Limpieza

Para que una reclamación por daños constructivos resulte próspera es importante que los peritos en sus visitas encuentren limpia la Comunidad y así evitar que aleguen aspectos como:

  • Encontrar un sumidero atascado para alegar humedades o filtraciones producidas por ese motivo.
  • Que existan hierbas silvestres que crezcan en las juntas para alegar que las grietas marcadas son por ese motivo.
  • Que existan marcas de balones en una pared para alegar grietas pasantes en un forjado producidas por este motivo.

 

Tipos de Seguros que responden de los Daños de Edificación

Tipos de Seguros que responden de los Daños de Edificación

Es importante conocer los tipos de Seguros que puede contratar una Comunidad de Propietarios y en qué medida responden a los daños constructivos:

– Seguro “Multihogar”: Es el que el Administrador contrata todos los años mediante acuerdo de todos los vecinos. Cubre daños por incendio, daños producidos por agua, cualquier accidente ocurrido en la Comunidad, en piscinas, garajes…, daños por caída de objetos, riesgo por el funcionamiento de los ascensores. Hay que tener en cuenta que este seguro nunca cubre daños ocasionados por una deficiente o mala construcción. Es importante que el seguro cubra los riesgos de responsabilidad civil y de defensa jurídica. A la hora de contratar un seguro hay que tener en cuenta las exclusiones de éste, existen algunas coberturas (robos, rotura de cristales…) que suelen estar excluidas y que puede interesar contratarlas. Por otro lado cada propietario deberá contratar una póliza particular que cubra los daños ocurridos dentro de su vivienda, es decir, lo que se llama el “contenido”.

–  Seguro decenal: Es el que contrata el Promotor al finalizar la construcción, se contrata por diez años y cubre los daños ocasionados en el edificio motivados por la estructura, cimentación… y que amenazan seriamente a la estabilidad del edificio. Si los daños aparecen pasados los diez años desde la construcción del edificio este seguro no será de aplicación según la Ley de Ordenación de la Edificación. A la hora de recurrir a este seguro no es fácil cobrar puesto que las compañías rechazan cubrir dichos daños amparándose en un concepto de obra fundamental y accesoria. Se debe tramitar antes de los dos años de aparecer el daño y primeramente por vía extrajudicial.

– Seguro de responsabilidad civil de construcción: Es el que contrata el Arquitecto y Aparejador a nivel particular al iniciar la obra para asegurar su responsabilidad en caso de daños constructivos.

 

 

Gestión Económica de una Comunidad

Gestión Económica de una Comunidad

La Gestión Económica de una Comunidad es el control de todos los movimientos económicos de la misma, es decir, los gastos y los ingresos.

Gastos

Los gastos pueden ser de carácter Ordinario o Extraordinario:

– Gastos de carácter Ordinario

Son los gastos comunes y habituales que genera una Comunidad. Ejemplo: limpieza, mantenimiento del ascensor, electricidad, agua, pago mensual al Administrador…

– Gastos de carácter Extraordinario

Son los gastos derivados de la ejecución de actuaciones de mejora para la conservación del edificio en perfecto estado. Ejemplo:  instalación de ascensor, arreglo de fachada, trabajos de pintura…

Ingresos

Las cuotas que paga cada propietario en función de su coeficiente de participación son los principales ingresos en un Comunidad. Estas cuotas pueden ser de dos tipos:

 – Cuota Ordinaria: Es la acordada por la Junta de Propietarios y se destina al mantenimiento de los gastos comunes de la Comunidad: limpieza, mantenimiento del ascensor, electricidad, agua… Se suele abonar mensualmente.

 – Cuota Extraordinaria o derrama. Se destina a hacer frente a los gastos de obras de mejora y reparaciones urgentes. Debe acordarse también en la Junta de Propietarios.

Derechos y Deberes de los Propietarios

Los vecinos tienen la obligación de pagar las cuotas de la Comunidad. Si un propietario tiene pendiente el pago de alguna cuota, éste puede participar en las Juntas pero no podrá ejercer el derecho a voto.

Si un propietario quiere vender su piso tiene la obligación de informar al comprador de las posibles deudas con la Comunidad solicitando a la Junta un certificado de “libre de cargas”. En el caso de que el propietario del piso tenga deudas el comprador deberá asumir las del año anterior y las del año en curso.

Toda Comunidad debe tener un Fondo de Reserva presupuestado que debe corresponder como mínimo al 5% de los gastos comunes. Este Fondo de Reserva se revisará cada año y solo se puede disponer de él para contratar un seguro o para gastos de reparaciones urgentes.

Tareas para un correcta Gestión Económica

–          Elaboración de los presupuestos anuales, desglosando los ingresos y gastos correspondientes a cada propietario.

–          Búsqueda de subvenciones para así poder reducir el importe de las cuotas de los propietarios.

–          Gestión de Cobros para el cobro de las cuotas de los propietarios.

–          Control de la morosidad de los propietarios y reclamación de recibos impagados.

–          Realización de los pagos a los proveedores de la Comunidad.

–          Actualizar y dar a conocer a los propietarios la información económica de la Comunidad.

–          Confeccionar el Balance y Estado de Cuentas del Ejercicio.

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