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Procedimientos de Daños Constructivos: Falta de Mantenimiento

Procedimientos de Daños Constructivos: Falta de Mantenimiento

Es importante que la Comunidad de Propietarios se encuentre en perfecto estado de limpieza y mantenimiento para que en caso de tener que reparar los posibles daños constructivos que aparezcan, los peritos no utilicen como excusa un descuido o falta de mantenimiento del edificio. Es decir, en estas situaciones lo que suele ocurrir es que aun sabiendo que el daño producido es motivado por un defecto constructivo, los peritos alegan que es motivado por una falta de mantenimiento como argumento para exonerarse de responsabilidad. Por este motivo es muy importante no descuidar la limpieza, repaso y mantenimiento de las instalaciones y elementos de la comunidad ya que puede ser perjudicial a la hora de que un juez en sentencia quite daños o incluso absuelva a los demandados.

Se aconseja tener en los presupuestos de la Comunidad una partida destinada a la limpieza y mantenimiento del edificio. Este mantenimiento debe constar en el Libro de Mantenimiento de comunidades entregado por la promotora junto al Libro del Edificio. Según la Ley de Ordenación de la Edificación es obligatorio que el promotor entregue estos libros a la Comunidad de Propietarios.

Mantenimiento

El mantenimiento del edificio debe ser realizado por empresas especializadas y las tareas a realizar suelen ser entre otras:

  • Limpiar sumideros con frecuencia.
  • Limpiar canalones de cubierta y recogida de aguas.
  • Repasar con pintura antióxido los elementos metálicos.
  • Restaurar y reponer los elementos removibles.
  • Verificar y controlar el estado de las instalaciones con las inspecciones reglamentarias.

Limpieza

Para que una reclamación por daños constructivos resulte próspera es importante que los peritos en sus visitas encuentren limpia la Comunidad y así evitar que aleguen aspectos como:

  • Encontrar un sumidero atascado para alegar humedades o filtraciones producidas por ese motivo.
  • Que existan hierbas silvestres que crezcan en las juntas para alegar que las grietas marcadas son por ese motivo.
  • Que existan marcas de balones en una pared para alegar grietas pasantes en un forjado producidas por este motivo.

 

Tipos de Seguros que responden de los Daños de Edificación

Tipos de Seguros que responden de los Daños de Edificación

Es importante conocer los tipos de Seguros que puede contratar una Comunidad de Propietarios y en qué medida responden a los daños constructivos:

- Seguro “Multihogar”: Es el que el Administrador contrata todos los años mediante acuerdo de todos los vecinos. Cubre daños por incendio, daños producidos por agua, cualquier accidente ocurrido en la Comunidad, en piscinas, garajes…, daños por caída de objetos, riesgo por el funcionamiento de los ascensores. Hay que tener en cuenta que este seguro nunca cubre daños ocasionados por una deficiente o mala construcción. Es importante que el seguro cubra los riesgos de responsabilidad civil y de defensa jurídica. A la hora de contratar un seguro hay que tener en cuenta las exclusiones de éste, existen algunas coberturas (robos, rotura de cristales…) que suelen estar excluidas y que puede interesar contratarlas. Por otro lado cada propietario deberá contratar una póliza particular que cubra los daños ocurridos dentro de su vivienda, es decir, lo que se llama el “contenido”.

-  Seguro decenal: Es el que contrata el Promotor al finalizar la construcción, se contrata por diez años y cubre los daños ocasionados en el edificio motivados por la estructura, cimentación… y que amenazan seriamente a la estabilidad del edificio. Si los daños aparecen pasados los diez años desde la construcción del edificio este seguro no será de aplicación según la Ley de Ordenación de la Edificación. A la hora de recurrir a este seguro no es fácil cobrar puesto que las compañías rechazan cubrir dichos daños amparándose en un concepto de obra fundamental y accesoria. Se debe tramitar antes de los dos años de aparecer el daño y primeramente por vía extrajudicial.

- Seguro de responsabilidad civil de construcción: Es el que contrata el Arquitecto y Aparejador a nivel particular al iniciar la obra para asegurar su responsabilidad en caso de daños constructivos.

 

 

Gestión Económica de una Comunidad

Gestión Económica de una Comunidad

La Gestión Económica de una Comunidad es el control de todos los movimientos económicos de la misma, es decir, los gastos y los ingresos.

Gastos

Los gastos pueden ser de carácter Ordinario o Extraordinario:

- Gastos de carácter Ordinario

Son los gastos comunes y habituales que genera una Comunidad. Ejemplo: limpieza, mantenimiento del ascensor, electricidad, agua, pago mensual al Administrador…

Gastos de carácter Extraordinario

Son los gastos derivados de la ejecución de actuaciones de mejora para la conservación del edificio en perfecto estado. Ejemplo:  instalación de ascensor, arreglo de fachada, trabajos de pintura…

Ingresos

Las cuotas que paga cada propietario en función de su coeficiente de participación son los principales ingresos en un Comunidad. Estas cuotas pueden ser de dos tipos:

 – Cuota Ordinaria: Es la acordada por la Junta de Propietarios y se destina al mantenimiento de los gastos comunes de la Comunidad: limpieza, mantenimiento del ascensor, electricidad, agua… Se suele abonar mensualmente.

 – Cuota Extraordinaria o derrama. Se destina a hacer frente a los gastos de obras de mejora y reparaciones urgentes. Debe acordarse también en la Junta de Propietarios.

Derechos y Deberes de los Propietarios

Los vecinos tienen la obligación de pagar las cuotas de la Comunidad. Si un propietario tiene pendiente el pago de alguna cuota, éste puede participar en las Juntas pero no podrá ejercer el derecho a voto.

Si un propietario quiere vender su piso tiene la obligación de informar al comprador de las posibles deudas con la Comunidad solicitando a la Junta un certificado de “libre de cargas”. En el caso de que el propietario del piso tenga deudas el comprador deberá asumir las del año anterior y las del año en curso.

Toda Comunidad debe tener un Fondo de Reserva presupuestado que debe corresponder como mínimo al 5% de los gastos comunes. Este Fondo de Reserva se revisará cada año y solo se puede disponer de él para contratar un seguro o para gastos de reparaciones urgentes.

Tareas para un correcta Gestión Económica

–          Elaboración de los presupuestos anuales, desglosando los ingresos y gastos correspondientes a cada propietario.

–          Búsqueda de subvenciones para así poder reducir el importe de las cuotas de los propietarios.

–          Gestión de Cobros para el cobro de las cuotas de los propietarios.

–          Control de la morosidad de los propietarios y reclamación de recibos impagados.

–          Realización de los pagos a los proveedores de la Comunidad.

–          Actualizar y dar a conocer a los propietarios la información económica de la Comunidad.

–          Confeccionar el Balance y Estado de Cuentas del Ejercicio.

Documentación de una Comunidad de Propietarios

Documentación de una Comunidad de Propietarios

Libro de Actas

Es el libro en el que se recogen los acuerdos tomados en las juntas o asambleas tanto ordinarias como extraordinarias. El secretario de la Comunidad será el encargado de anotar en el Libro de Actas lo tratado en cada junta. Entre la información a anotar estará:

  • La convocatoria: fecha, hora y lugar.
  • Los propietarios asistentes con su cuota de participación.
  • El orden del día.
  • Los acuerdos tomados.
  • La firma de los propietarios asistentes, del secretario y del presidente.

Libro de Contabilidad

Es el libro en el que se registran los ingresos y los gastos de la Comunidad. Los ingresos corresponden a las cuotas que abonan los propietarios. Los gastos pueden ser ordinarios (luz, agua, mantenimiento de ascensor…) o extraordinarios (reparaciones urgentes, obras de mejora…). El tesorero o administrador de la Comunidad será el encargado de tenerlo al día. Es obligatorio conservar el Libro de Contabilidad lo durante 10 años.

Otra Documentación

  • Escritura de Obra Nueva y División Horizontal.
  • Estatutos registrados.
  • Reglamentos de régimen interno o de funcionamiento.
  • Relación actualizada de los propietarios (dirección, teléfono, DNI…)
  • Tarjeta del NIF de la Comunidad.
  • Contratos de suministros (Agua, gas, luz…)
  • Contratos de servicios (Mantenimientos: ascensor, limpieza, jardín…)
  • Pólizas de seguros.
  • Documentación contable.
  • Contratos de arrendamiento.
  • Documentación bancaria: libretas…
  • Planos del inmueble
  • Comunicaciones.
  • Recibos, facturas. Se conservarán durante 6 años.
  • Convocatorias, apoderamientos, documentación de reuniones… Se conservarán durante 5 años.
  • Documentos judiciales o notariales. Se conservarán durante todo el tiempo que exista la Comunidad.
  • Documentación laboral y de Seguridad Social. Se conservará el tiempo que marque la Ley.
  • Libros de normativa tributaria. Se conservarán durante el tiempo que tiene la Administración para poder exigir la deuda.

El Presidente o Administrador podrá tener acceso a toda la documentación de la Comunidad cuando lo necesite.

Protege tu casa contra incendios

Fuego, riesgo de incendioProtege tu vivienda contra incendios, toma medidas para prevenir y evitar cualquier caso. Un incendio puede generarte importantes pérdidas económicas, de contenido, bienes personales e incluso podrías perder la vida.

Las construcciones deben cumplir las normativas vigentes sobre seguridad pero es importante adoptar otras medidas para impedir estos siniestros. Existen empresas, que ofrecen protección con instalación y mantenimiento de sistemas contra incendios y seguridad. Además de la instalación es importante saber como actuar ante estas situaciones.

Estos últimos años, los sistemas contra incendios han salvado y protegido numerosos inmuebles y vidas. Por ejemplo la instalación de aparatos como detectores de gases puede prevenir problemas al advertir a las personas cercanas del riesgo. En las viviendas no es obligatoria la instalación de extintores, pero en algunos casos se recomienda pues podría salvarnos la vida. Si se tienen extintores, es necesario llevar un mantenimiento adecuado.

Para proteger a tu familia, se precavido, toma las medidas necesarias y consulta a expertos.

Mantenimiento de Edificios

Mantenimiento de Edificios

Se conoce como mantenimiento de un edificio a la conservación de la estructura, instalaciones, acabados y elementos que lo conforman para darle una mayor durabilidad. En la vida útil del edificio de una Comunidad de Propietarios sus elementos sufren una degradación derivada por el uso, el paso del tiempo, agentes externos, accidentes ocasionales… En muchas ocasiones esta degradación no es apreciada por los vecinos y a la larga conlleva daños más graves que obligan a reparaciones mucho más costosas. Por ello es conveniente que los propietarios conozcan las características generales del edificio y sus componentes, tales como la estructura, las fachadas, la cubierta, las paredes interiores, las instalaciones… Si un edificio se encuentra en buen estado será:

  •  Seguro. Si un edificio está en buen estado se aumenta su seguridad.
  • Económico y durable. Con un mantenimiento periódico se evitarán los fuertes gastos para reparaciones importantes originadas por un pequeño problema que se ha ido agravando con el tiempo.
  • Ecológico. El buen funcionamiento de las instalaciones (calefacción, gas, electricidad…) y el aislamiento térmico permiten un importante ahorro energético.
  • Confortable. El disponer entre otras cosas de una temperatura y humedad adecuadas, un buen aislamiento de los sonidos y una óptima iluminación y ventilación.

¿Cómo realizar el Mantenimiento del Edificio?

Formas del Mantenimiento:

   – Mantenimiento Proyectivo: Se plantean mejoras para incrementar las prestaciones de edificio más a largo plazo.

   – Mantenimiento Preventivo. Consiste en reducir la probabilidad de que surjan averías, defectos o fallos.  A medio plazo. Para ello se realizan las siguientes actuaciones:

  • Revisión de la documentación técnica del edificio.
  • Redacción de un Plan de Mantenimiento adaptado.
  • Planificación de actuaciones a realizar a corto y medio plazo.
  • Garantía de alargar la durabilidad del inmueble.
  • Reducción del Coste de conservación y mantenimiento.

   - Mantenimiento Correctivo. Una vez que ha aparecido el defecto o avería se actúa para repararlo. Para ello se realizan las siguientes actuaciones:

  • Asesoramiento económico de obras de mantenimiento correctivo.
  • Análisis de actuaciones técnicas realizadas para el correcto mantenimiento.
  • Supervisión y seguimiento de ejecución de obras.
  • Garantía de actuaciones realizadas.
  • Reducción del Coste de conservación y mantenimiento.

Registro de Incidencias

Cada incidencia detectada en el edificio será registrada en el Registro de Incidencias cumplimentando el formulario específico para ello detallando la fecha y la descripción. Cada incidencia deberá ir  debidamente firmada. De esta forma la Comunidad poseerá un Historial de Incidencias que se podrá consultar cuando sea necesario.

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La calefacción en la comunidad de vecinos

Un sistema de calefacción habitual en las comunidades de vecinos es el de tener instalado en la misma, una caldera comunitaria para el agua caliente y calefacción, incluyendo contadores individuales para cada vivienda. De esta manera cada propietario paga únicamente por lo que él consume, mas un importe fijo por el consumo generado durante el periodo en el que la caldera está encendida.  .

Para controlar cada propietario su consumo,  y horarios de encendido , dispondrá de un termostato para su regulación.  

Será la propia comunidad a través de la Asamblea General, o por Junta extraordinaria , la que decida el periodo en que se encenderá la caldera de calefacción, así como los horarios de encendido y apagado diario de la misma en general. Este punto puede crear discrepancias entre los vecinos , debido a que se tiene que poner de acuerdo tanto en fechas de encendido y apagado, así como el horario de encendido de la misma.Es importante  esta decisión ya que repercute tanto en la factura de consumo, como en el bienestar de cada propietario, y es difícil conseguir el óptimo en ambos aspectos.

Una posibilidad es tenerla encendida permanentemente durante el periodo mas frío del año, de esta manera se consigue que cada propietario regule sus horarios, pero también aumentará su  factura. La decisión que se tome deberá de estar inscrita en los estatutos de la comunidad, y no se alterarán hasta una nueva orden actualizada a través de la Junta de propietarios

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